Liên tiếp gặp những “cú đầm bồi”, nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang phải thay đổi chiến lược, từ phát triển sang “phòng thủ”. Triển vọng để thị trường BĐS có thêm sản phẩm, người dân có cơ hội mua nhà bởi thế vốn đã khó nay lại càng xa vời.
Cảnh “tiến thoái lưỡng nan” của BĐS

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2022 của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai tổ chức tuần qua, bà Nguyễn Thị Như Loan – Tổng giám đốc, thừa nhận, thay vì mở rộng đầu tư, doanh nghiệp này đang phải giảm tốc đầu tư.

Có hai rào cản lớn được vị CEO nêu ra với các doanh nghiệp BĐS như Quốc Cường Gia Lai. Thứ nhất là vướng về pháp lí khi nhiều bộ luật liên quan tới BĐS như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư vẫn chồng chéo. Điểm nghẽn này đã tồn tại khoảng 3 năm gần đây và hiện vẫn chưa được tháo gỡ.

Rào cản thứ 2 được bà Loan nêu lên là thị trường đói vốn khi kênh tín dụng ngày càng hẹp cửa trong khi trái phiếu BĐS khó huy động. Hai “cú đấm” này theo đánh giá khiến các doanh nghiệp BĐS thậm chí còn gặp khó khăn hơn giai đoạn khủng hoảng 2007-2011. Hậu quả là doanh nghiệp buộc phải chọn cách giảm bớt kì vọng vào thị trường bởi khó xác định tình trạng bế tắc sẽ kéo dài bao lâu.

Đáng nói, theo ghi nhận, cách làm của Quốc Cường Gia Lai không phải cá biệt. Rất nhiều doanh nghiệp trong ngành kinh tế quan trọng này dù muốn hay không cũng đang phải chọn cách “nằm im” chờ chính sách và triển vọng khơi thông dòng vốn.

Ông Bùi Quốc Việt, Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư THS cho rằng, doanh nghiệp BĐS đang đứng trước thế “tiến không được, lùi không xong”. Nếu đổ số tiền lớn để chuẩn bị các khâu chuẩn bị từ đất đai, giải phóng mặt bằng, xây dựng ban đầu, marketing… trong khi triển vọng tiếp cận vốn tín dụng gần như không có, chính các DN BĐS sẽ rơi vào cảnh “chết mòn”. Bởi thế, trong khi tương lai chưa rõ ràng, hầu hết các doanh nghiệp không dám gánh rủi ro quá lớn.
Giấc mơ sở hữu nhà với nhiều người thêm xa vời. Ảnh: Hoàng Hà
“Có một nghịch lí là khi các ngành đang được tạo điều kiện, bung sức để phát triển hậu dịch bệnh thì doanh nghiệp BĐS buộc phải đứng ngoài chuyến tàu”, ông Việt nói.

Giấc mơ sở hữu nhà thêm xa vời

Lên tiếng về xu hướng này, TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), cho rằng, doanh nghiệp dù muốn hay không cũng đang phải chuyển sang thế phòng thủ. “Tôi nghĩ đây đang là xu hướng của các doanh nghiệp trong ít nhất 6 tháng cuối năm khi doanh nghiệp vướng nhiều khâu, từ thủ tục pháp lí tới nguồn vốn trái phiếu, vốn tín dụng BĐS”, ông Cung nói.
Tuy nhiên, trước thắc mắc, liệu sự giảm tốc đầu tư của các doanh nghiệp BĐS có đồng nghĩa giá BĐS có thể giảm trong thời gian tới, ông Cung bày ý kiến không đồng tình. Theo ông, mặt bằng giá BĐS khó có thể đi xuống khi mấu chốt của thị trường là nguồn cung chưa được khơi thông và chi phí thực hiện dự án ngày một tăng.

Riêng về giá, tại tọa đàm chuyên đề “Nhận diện chân thực vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế” gần đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, nêu thêm thực tế, cùng với tác động của đại dịch, thị trường đang phải chứng kiến 2 đợt bão giá vật liệu xây dựng.

Riêng về giá sắt, thép trong quý 2 đã tăng khoảng 7% so với quý 1/2022. Ngoài ra, chi phí nhân công cũng đang tăng lên khi các doanh nghiệp xây dựng, các nhà thầu đang thiếu và khó tìm kiếm lực lượng lao động. Ông chỉ ra, nếu như trước đây giá một m2 xây dựng cơ bản với nhà thấp tầng chỉ 4 triệu đồng thì nay để nhận thầu, các doanh nghiệp phải nhận 6 triệu đồng/m2, tức là tăng khoảng 150%.

“Hiện, chúng ta mới chỉ nhìn nhận một chiều giá bất động sản tăng và dường như các doanh nghiệp đang thu lợi nhưng nguyên nhân tăng do đâu lại chưa phân tích rõ”, vị này nói.

Bởi vậy, theo giới chuyên gia, xu hướng tăng giá vẫn là chủ đạo trên thị trường trong thời gian tới. Tình trạng này theo một chuyên gia ngành tài chính sẽ trầm trọng hơn khi các DN BĐS không dám mở rộng đầu tư, thị trường sẽ ngày càng khan hàng.

Chịu hậu quả lớn nhất vẫn là người tiêu dùng cuối bởi các gia đình sẽ phải chấp nhận gánh số tiền ngày một lớn nếu muốn mua nhà. Tuy nhiên, trong điều kiện các ngân hàng có xu hướng siết thêm các khoản vay cá nhân mua nhà ở, rất nhiều người thậm chí sẽ không thể tiếp cận nguồn vốn. “Giấc mơ mua nhà vốn đã xa với nhiều người, nay lại càng khó thành hiện thực”, vị chuyên gia nói.

Ở góc độ vĩ mô, chuyên gia kinh tế, PGS TS Đinh Trọng Thịnh thậm chí còn cảnh báo về vấn đề nguy hiểm hơn là “cỗ máy kinh tế” không thể hoạt động nếu một ráp nối quan trọng là BĐS bị ứ đọng. Ông nhắc tới bài học Trung Quốc khi nước này mạnh tay siết tín dụng BĐS, gây ra tình trạng vỡ nợ hàng loạt của DN và thị trường trong thời gian dài không thể gượng dậy.

Việt Nam theo vị chuyên gia cần tránh bài học nhãn tiền này. Thậm chí, trong ngắn hạn, nếu quản lí không tốt trong tín dụng, mục tiêu tăng trưởng GDP năm nay cũng có thể bị ảnh hưởng. “BĐS có vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới hơn 40 ngành, lĩnh vực, thậm chí là rộng lớn hơn rất nhiều. Việc siết vốn BĐS nếu không cẩn thận không chỉ ảnh hưởng tới riêng lĩnh vực này mà cả các ngành sản xuất kinh doanh và nền kinh tế”, vị chuyên gia cảnh báo.